マンションの管理費と修繕積立金の違いとは？購入前に確認したいポイントを解説
pandareadmin中古マンションや新築マンションの購入を検討していると、物件価格とは別に、
「管理費」
「修繕積立金」
という費用を目にすることがあります。
例えば、物件情報に、
管理費：月額10,000円
修繕積立金：月額12,000円
などと記載されています。
どちらも毎月支払う費用ですが、
「管理費と修繕積立金は何が違うの？」
「修繕積立金は何のために貯めているの？」
「金額が安いマンションの方がお得？」
と疑問に思われる方もいらっしゃるのではないでしょうか。
マンションを購入すると、住宅ローンの返済以外にも継続して必要になる費用があります。
今回は、管理費と修繕積立金の違いや、中古マンションを購入する前に確認しておきたいポイントについてわかりやすくご紹介します。
管理費とは？
管理費とは、マンションの日常的な維持管理などに使われる費用です。
マンションには、自分が所有する住戸だけでなく、
- エントランス
- 共用廊下
- エレベーター
- 階段
- 駐輪場
- ゴミ置場
など、居住者が共同で利用する部分があります。
こうした共用部分を日常的に維持・管理するために、区分所有者から管理費を集めます。
管理費は何に使われる？
具体的な使い道はマンションによって異なりますが、一般的には、
- 共用部分の清掃
- 共用部分の電気代
- エレベーターなどの設備点検
- 管理員業務
- 管理会社への委託費
- 共用設備の維持管理
- 管理組合の運営に必要な費用
などに使われます。
簡単にいうと、管理費はマンションを日常的に管理していくためのお金です。
修繕積立金とは？
修繕積立金とは、マンションで将来必要になる大規模な修繕などに備えて、区分所有者から毎月積み立てるお金です。
マンションは建築から年数が経過すると、さまざまな部分が劣化していきます。
そのため、定期的な点検や修繕が必要になります。
将来まとまった修繕費用が必要になったときに備え、毎月少しずつ積み立てていくのが修繕積立金です。
修繕積立金は何に使われる？
マンションによって異なりますが、一般的には、
- 外壁の修繕
- 屋上防水
- バルコニーなどの防水
- 給排水設備の修繕
- エレベーターなどの設備更新
- 共用部分の大規模な修繕
などに使用されます。
こうした工事には大きな費用が必要になることがあります。
そのため、将来の修繕計画を立て、それに合わせて修繕積立金を準備していきます。
管理費と修繕積立金の違い
2つの違いを簡単に整理すると、
管理費
日常的な管理のためのお金
清掃や設備点検、管理員業務などに使用されます。
修繕積立金
将来の大きな修繕に備えるためのお金
大規模修繕工事や共用設備の更新などに使用されます。
つまり、
管理費＝今のマンションを維持するためのお金
修繕積立金＝将来のマンションを維持するために準備するお金
と考えると、違いが分かりやすいでしょう。
修繕積立金は安い方がお得？
物件を比較していると、
「こちらのマンションは修繕積立金が安いからお得」
と思われるかもしれません。
しかし、修繕積立金については、単純に安ければよいとは限りません。
マンションは将来、外壁や防水、設備などの修繕が必要になります。
修繕積立金が必要な金額に対して不足している場合、将来的に、
- 修繕積立金が値上げされる
- 一時金を徴収される
- 必要な修繕工事を予定どおり実施できない
といった可能性があります。
そのため、中古マンションを購入する際は、現在の月額だけで判断しないことが大切です。
修繕積立金は値上げされることがある？
修繕積立金は、購入したときの金額がずっと続くとは限りません。
マンションによっては、将来の修繕費用に合わせて段階的に金額を引き上げる方式を採用しています。
また、
- 工事費の上昇
- 建物や設備の劣化
- 修繕計画の見直し
などによって、途中で金額が変更されることもあります。
中古マンションを購入する場合は、現在の修繕積立金だけでなく、今後の値上げ予定についても確認しておくとよいでしょう。
「段階増額積立方式」とは？
修繕積立金の積立方法の一つに「段階増額積立方式」があります。
これは、当初の修繕積立金を比較的低く設定し、その後、一定の時期ごとに金額を引き上げていく方法です。
新築マンションなどで採用されていることがあります。
購入当初の負担は抑えられますが、将来的に毎月の負担額が増える可能性があります。
そのため、現在の金額だけでなく、長期的な負担を考えることが大切です。
「均等積立方式」とは？
均等積立方式とは、長期修繕計画で必要と見込まれる修繕費用をもとに、できるだけ均等に修繕積立金を積み立てていく考え方です。
将来的な急激な値上げを抑えやすい一方、購入当初から一定の負担が必要になります。
実際の積立方法や金額はマンションによって異なります。
大規模修繕工事とは？
マンションでは、建物の状態を維持するため、一定の周期を目安に大規模な修繕工事が行われます。
代表的な工事には、
- 外壁の補修
- 外壁塗装
- シーリング工事
- 屋上防水
- バルコニー防水
- 鉄部塗装
などがあります。
ただし、「必ず○年ごとに大規模修繕をしなければならない」という単純なものではありません。
建物の状態や工事内容、長期修繕計画などを踏まえて実施時期が決められます。
長期修繕計画とは？
長期修繕計画とは、マンションで将来必要になる修繕工事の内容や時期、費用などを長期的に計画したものです。
中古マンションを購入する場合は、長期修繕計画の内容も重要な確認ポイントです。
例えば、
- 今後どのような修繕を予定しているか
- 修繕積立金がどの程度必要と見込まれているか
- 今後の積立金の変更予定
などを確認するための参考になります。
ただし、長期修繕計画はあくまで計画です。
実際の建物の状態や工事費の変動などによって、内容が変更されることがあります。
修繕積立金の「総額」も確認しよう
中古マンションを購入するときは、毎月の修繕積立金だけでなく、マンション全体でどの程度の修繕積立金が貯まっているのかも確認したいポイントです。
築年数や戸数、今後の修繕計画などによって必要な金額は異なるため、
「○○万円貯まっていれば安心」
という一律の基準はありません。
大切なのは、
今後予定されている修繕に対して、資金計画がどのようになっているか
を見ることです。
管理費や修繕積立金の滞納も確認ポイント
マンションによっては、管理費や修繕積立金を滞納している区分所有者がいる場合があります。
滞納額が大きくなると、マンションの管理や修繕計画に影響する可能性もあります。
中古マンションを購入する際は、管理組合全体の滞納状況について確認できる場合があります。
また、購入予定の住戸自体に滞納がないかどうかも重要です。
駐車場収入などもマンションによって異なる
マンションの管理組合には、管理費や修繕積立金以外に、
- 駐車場使用料
- 駐輪場使用料
- 専用庭使用料
などの収入がある場合があります。
こうした収入をどのように会計処理しているかはマンションによって異なります。
マンションの財務状況を詳しく確認する場合は、管理組合の収支資料なども参考になります。
管理費が高いマンションは管理が良い？
管理費が高ければ必ず管理状態が良いとは限りません。
管理費の金額は、
- マンションの戸数
- 共用設備
- 管理員の勤務形態
- エレベーターの数
- 機械式駐車場
- コンシェルジュサービス
などによって大きく異なります。
例えば、戸数が少ないマンションでは、一戸あたりの管理費負担が高くなることがあります。
また、共用設備が充実しているマンションは、その維持管理費も必要です。
金額だけではなく、どのような管理が行われているのかを見ることが大切です。
中古マンション購入前に確認したいポイント
中古マンションを購入する際は、物件価格だけでなく、管理費や修繕積立金についても確認しましょう。
主な確認ポイントは、
- 現在の管理費
- 現在の修繕積立金
- 修繕積立金の残高
- 長期修繕計画
- 今後の値上げ予定
- 一時金徴収の予定
- 大規模修繕工事の履歴
- 管理費等の滞納状況
などです。
すべての情報を事前に確認できるとは限りませんが、確認できる資料をできるだけチェックすることをおすすめします。
住宅ローン以外の毎月の支払いも考えよう
マンションを購入する際、
「住宅ローンが月々○万円なら払える」
と考える方は多いと思います。
しかし、実際には住宅ローン以外にも、
- 管理費
- 修繕積立金
- 駐車場代
- 固定資産税・都市計画税
などの負担があります。
そのため、資金計画を立てる際は、住宅ローンだけではなく、住み続けるために必要な費用全体を考えることが大切です。
特に管理費や修繕積立金は、将来変更される可能性があることも考慮しておきましょう。
「管理状態」は中古マンション選びの重要なポイント
中古マンションを選ぶ際は、室内のきれいさや立地、価格だけでなく、マンション全体の管理状態も重要です。
例えば、
- エントランスが清掃されているか
- 共用廊下が整理されているか
- 掲示板が適切に管理されているか
- ゴミ置場がきれいに使われているか
など、現地で確認できることもあります。
マンションは購入後も多くの方と建物を共同で維持管理していきます。
そのため、建物全体がどのように管理されているかを確認することが大切です。
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「管理費と修繕積立金が高いのか分からない。」
「このマンションの修繕積立金は足りている？」
「中古マンションを購入する前に何を確認すればいい？」
という方も、お気軽にご相談ください。
物件価格や室内だけではなく、確認できる管理資料なども参考にしながら、お客様の中古マンション選びをサポートいたします。
まとめ
マンションの管理費と修繕積立金は、どちらもマンションを維持していくために重要なお金ですが、役割が異なります。
管理費
日常的な清掃や設備点検、管理業務などに使われる費用です。
修繕積立金
将来の大規模修繕や設備更新などに備えて積み立てる費用です。
中古マンションを購入する際は、
「毎月の金額が安いか高いか」だけで判断しないこと
が大切です。
長期修繕計画や修繕積立金の残高、今後の値上げ予定、大規模修繕の履歴なども含めて確認しましょう。
マンションは購入して終わりではありません。
長く安心して暮らしていくためにも、物件そのものとあわせて、マンション全体の管理や将来の修繕について確認することが大切です。
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福岡市で中古マンションなどの不動産購入をご検討中の方は、どうぞお気軽に株式会社パンダ不動産までご相談ください。
