不動産売却の媒介契約とは？一般・専任・専属専任の違いをわかりやすく解説
pandareadmin不動産の売却をご検討されているお客様から、
「媒介契約とは何ですか？」
「一般媒介と専任媒介は何が違うのですか？」
「どの契約を選べばよいのでしょうか？」
というご質問をいただくことがあります。
媒介契約は、不動産会社へ売却活動を依頼するときに締結する契約です。
媒介契約には、
- 一般媒介契約
- 専任媒介契約
- 専属専任媒介契約
の3種類があり、それぞれ依頼できる不動産会社の数や、販売状況の報告頻度などが異なります。国土交通省も、物件の状況や希望する販売方法、情報の公開範囲などを考慮して選ぶよう案内しています。
今回は、3種類の媒介契約の違いや選び方について、わかりやすくご紹介します。
媒介契約とは？
媒介契約とは、不動産の売主が、不動産会社へ買主探しや売却手続きを依頼するための契約です。
媒介契約を締結すると、不動産会社は契約内容に応じて、
- 売却価格についてのご提案
- 物件情報の掲載
- 購入希望者へのご紹介
- 内覧の日程調整
- 売買条件の交渉
- 売買契約やお引渡しのサポート
などを行います。
媒介契約を締結した不動産会社は、契約後、契約内容などを記載した書面を依頼者へ交付する必要があります。
① 一般媒介契約
一般媒介契約は、複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できる契約です。
また、売主様がご自身で買主を見つけて直接契約することもできます。
一般媒介契約のメリット
- 複数の不動産会社へ依頼できる
- 各社の販売活動を比較できる
- 売主様自身が見つけた相手とも契約できる
一般媒介契約の注意点
一般媒介契約では、法律上、不動産会社にレインズへの登録義務や、売主様への定期的な販売状況の報告義務はありません。
複数の会社と連絡を取る必要があるため、売主様の管理や連絡の負担が増える場合もあります。
② 専任媒介契約
専任媒介契約は、売却を依頼できる不動産会社を1社に限定する契約です。
ただし、売主様がご自身で買主を見つけた場合は、その相手と直接契約することができます。
専任媒介契約を締結した不動産会社には、指定流通機構であるレインズへの登録と、2週間に1回以上の販売状況の報告が義務付けられています。
専任媒介契約のメリット
- 窓口を1社にまとめられる
- 販売状況について定期的な報告を受けられる
- 不動産会社と相談しながら売却を進めやすい
- 売主様自身が見つけた相手とも契約できる
専任媒介契約の注意点
ほかの不動産会社へ重ねて売却を依頼することはできません。
そのため、売却を任せる会社の販売方針や対応内容を確認したうえで選ぶことが大切です。
③ 専属専任媒介契約
専属専任媒介契約も、売却を依頼できる不動産会社は1社のみです。
専任媒介契約との大きな違いは、売主様がご自身で買主を見つけた場合でも、原則として契約した不動産会社を通して取引する必要があることです。
不動産会社には、レインズへの登録と、1週間に1回以上の販売状況の報告が義務付けられています。標準媒介契約約款では、契約期間は3か月以内とされています。
専属専任媒介契約のメリット
- 窓口を1社にまとめられる
- 販売状況をこまめに確認できる
- 不動産会社と密に連携しながら進めやすい
専属専任媒介契約の注意点
ほかの不動産会社へ依頼することはできません。
また、売主様がご自身で見つけた買主と直接取引することもできないため、3種類の中では売主様に対する制約が最も大きい契約です。
3種類の違いを比較
一般媒介契約
- 複数の不動産会社へ依頼：できる
- 売主様が見つけた相手との直接契約：できる
- レインズへの登録義務：なし
- 販売状況の報告義務：なし
専任媒介契約
- 複数の不動産会社へ依頼：できない
- 売主様が見つけた相手との直接契約：できる
- レインズへの登録義務：あり
- 販売状況の報告：2週間に1回以上
専属専任媒介契約
- 複数の不動産会社へ依頼：できない
- 売主様が見つけた相手との直接契約：原則できない
- レインズへの登録義務：あり
- 販売状況の報告：1週間に1回以上
レインズとは？
レインズとは、不動産会社が利用する物件情報共有システムです。
媒介を依頼された不動産会社が売却物件をレインズへ登録すると、ほかの不動産会社も物件情報を確認できるようになります。
これにより、依頼した不動産会社だけでなく、ほかの不動産会社を通じて購入希望者を探すことができます。売主様は、レインズの登録証明書に記載された情報を使い、専用画面から登録内容や取引状況を確認できます。
どの媒介契約を選べばいい？
どの契約が適しているかは、売主様のご希望や物件の状況によって異なります。
一般媒介契約が向いている方
- 複数の不動産会社へ依頼したい方
- 各社の販売活動を比較したい方
- ご自身でも買主を探したい方
専任媒介契約が向いている方
- 信頼できる1社へ任せたい方
- 販売状況を定期的に確認したい方
- 不動産会社と相談しながら進めたい方
- ご自身で買主を見つける可能性も残したい方
専属専任媒介契約が向いている方
- 売却活動を1社へ全面的に任せたい方
- こまめな販売状況の報告を希望する方
- 不動産会社と密に連携したい方
「専任にすれば必ず早く売れる」「一般媒介の方が必ず高く売れる」とは限りません。
契約の種類だけでなく、不動産会社の販売方針や担当者の対応、査定価格の根拠なども確認することが大切です。
媒介契約を結ぶ前に確認したいこと
媒介契約を締結する前には、次の点を確認しておきましょう。
- 査定価格の根拠
- 売出価格の考え方
- 販売活動の内容
- 広告の掲載方法
- 販売状況の報告方法
- 契約期間
- 仲介手数料
- 契約を更新・解除するときの取り扱い
内容が分からないまま契約せず、疑問点は事前に確認することをおすすめします。
パンダ不動産では売却方法を丁寧にご説明します
株式会社パンダ不動産では、福岡市を中心に不動産売買を行っています。
不動産の売却をご検討中のお客様へ、
- 査定価格とその根拠
- 媒介契約の違い
- 売出価格のご提案
- 販売活動の内容
- 売却に必要な費用
- ご契約からお引渡しまでの流れ
を分かりやすくご説明いたします。
「どの媒介契約を選べばよいか分からない。」
「まだ売却するか決めていない。」
という段階でも、お気軽にご相談ください。
無理に契約をおすすめすることはありません。
まとめ
不動産売却の媒介契約には、
一般媒介契約
複数の不動産会社へ依頼できる
専任媒介契約
依頼できる会社は1社ですが、売主様が見つけた相手とは直接契約できる
専属専任媒介契約
依頼できる会社は1社で、売主様が見つけた相手との直接取引も原則できない
という違いがあります。
媒介契約は、売却活動の進め方を決める大切な契約です。
それぞれの特徴を理解し、ご自身の希望や物件の状況に合った契約を選びましょう。
株式会社パンダ不動産では、お客様一人ひとりのご事情に寄り添い、納得できる不動産売却をサポートしています。
福岡市で不動産の売却をご検討中の方は、どうぞお気軽に株式会社パンダ不動産までご相談ください。
